Častým sporem při uzavírání nájemních či podnájemních smluv bývá vyjednávání o výši nájemného. Nájemce chce platit co nejméně, pronajímatel naopak sjednat nájemné ve vysoké výši. Ceny nemovitostí a s tím související náklady se však v průběhu trvání nájmu mění, většinou směrem vzhůru. Nemalý podíl na výši nájemného má také rostoucí míra inflace. Nájemní vztah proto musí na vzniklé situace adekvátně reagovat.
Způsob zvýšení nájemného je lepší zanést přímo do nájemní smlouvy. Občanský zákoník v této souvislosti rovněž umožňuje stranám si předem vyloučit možné zvýšení nájemného. V praxi ke zvýšení nájemného dochází prostřednictvím tzv. inflační doložky. Ta poměrně zvýší nájemné s ohledem na rostoucí inflaci. Aby taková doložka byla platná, musí být v nájemní smlouvě výslovně uvedeno podle jaké konkrétní inflace se doložka řídí. Spolu s tím musí být ve smlouvě uvedeno datum, od kterého se nájemné bude navyšovat. Krajním řešením může být také určení nové výše nájemného soudem. Občanský zákoník také upravuje možnost snížení nájemného. Snížení navrhuje nájemce a na tuto situaci se obdobně použijí ustanovení občanského zákoníku o zvýšení nájmu.
Další možnost, jak dosáhnout vyššího nájemného poskytuje ustanovení § 2249 občanského zákoníku. Podle něj se může pronajímatel písemně navrhnout nájemci novou výši nájemného. Zvýšení však může navrhnout nejdříve rok od posledního navýšení. Nad tuto podmínku nesmí být nájemné zvýšeno o více jak 20 % za období tří let. Nová výše nájemného nesmí v celkovém součtu převýšit obvyklé nájemné za obdobné nemovitosti v dané lokalitě. V písemném návrhu musí pronajímatel nájemci náležitě odůvodnit důvody, které ho vedly pro zvýšení ceny nájmu. Nájemci doporučujeme, aby v případě souhlasu s novou výší nájmu písemně sdělil pronajímateli, že se zvýšením souhlasí. Pokud se nevyjádří do dvou měsíců, pak platí, že se zvýšením nesouhlasí.
Nesouhlas se zvýšením pronajímatel následně řeší podáním žaloby na zvýšení nájemného. K žalobě musí přiložit doklad o tom, že nájemci doručil návrh na zvýšení nájemného. To se v praxi dokládá například dodejkou či doručenkou. V samotném textu žaloby pronajímatel znovu odůvodní zvýšení nájemného. Žalobu musí pronajímatel podat k soudu do tří měsíců od projevení nesouhlasu nájemce. Pronajímatel má rovněž možnost navrhnout nájemci zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav bytu. Stavební úpravy mohou mít různý charakter, od výměny oken, po renovování kuchyně. Aby pronajímatel mohl následně navrhnout zvýšení nájemného, provedené úpravy musí zvyšovat užitnou hodnotu bytu, celkové podmínky v bytě nebo přispět k trvalé úspoře energií či vody. Nová výše nájemného nesmí překročit 10 % účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud se bavíme o celých bytových domech, pak po odsouhlasení 2/3 bytů v domě je nájemné zvýšeno i pro ostatní nájemce. Pokud se po stavebních úpravách pronajímatel s nájemcem nedohodnou na vyšším nájemném, může pronajímatel opět požadovat, aby výši nájemného určil soud. Nájem zvýšený takovým způsobem může soud zvýšit až o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů.
Více o JUDr. DAVID PYTELA,MBA, LL.M., advokát
Zdroj foto: Pixabay
Dnes už nikdo nepochybuje, že bezpečnost bytového domu začíná u jeho vstupních dveří. Vše se ale odvíjí od volby materiálů, kvality zpracování komponent a délky bezporuchového používání podílející se na celkové spokojenosti obyvatel bytového domu. Na jaké aspekty se tedy zaměřit?
První věc, kterou byste po zimě měli zkontrolovat, je vaše střecha. Snadnou a rychlou revizí předejdete několikatisícovým opravám.
Opět se blíží nejzazší termín pro vyúčtování služeb společenství vlastníků jednotek poskytnutých za předchozí kalendářní rok. Jak má správné vyúčtování SVJ vypadat a jakých chyb se vyvarovat?