Všechny změny v SVJ 2020 na jednom místě - 3. díl

Jednotka, někdy též nesprávně zaměňovaná za „byt“, je ústřední pojem bytového spoluvlastnictví. V dnešním díle našeho seriálu „Změny v SVJ 2020“ se budeme zabývat změnami, které novela občanského zákoníku přináší do oblasti převodů vlastnického práva k jednotkám, zejména pak změnami v předkupním právu, které u nejednoho prodeje jednotky působilo v posledních dvou letech značné potíže.

Úvodem ujasněme, že definice jednotky, jak ji zákonodárce pojal v roce 2014, se nemění. Jednotka tak i nadále zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Také nadále platí, že v právním řádu jsou jednotky dvojího druhu, ty dle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), a ty dle občanského zákoníku.

Dále uveďme, že ani samotný akt převodu vlastnického práva nedoznává změn. Vlastnictví k jednotce lze i nadále převést prostřednictvím písemné smlouvy s navazujícím vkladem práva do katastru nemovitostí.

Co se však mění, jsou práva a povinnosti spojené s přechodem dluhů, které souvisí s jednotkou.

Novela bytového spoluvlastnictví jednak staví najisto, že SVJ jako osoba odpovědná za správu domu nemá při převodu vlastnického práva k jednotce povinnost vypořádat převádějícímu vlastníku dlužné či přebývající příspěvky na správu domu, ani zálohy na služby. Stejné ustanovení § 1186 obč. zák. následně stanoví, že na nového vlastníka jednotky (nabyvatele) přejdou dluhy dosavadního vlastníka (převodce) vůči SVJ, sestávající z příspěvků na správu domu, z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění.

Výše popsaný přechod dluhů platí tehdy, pokud nový vlastník měl a mohl tyto dluhy zjistit. K tomu zákon ukládá převodci povinnost doložit nabyvateli potvrzení SVJ, jaké dluhy zde jsou, popř. že tu žádné nejsou. SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit, a to buď přímo převodci nebo i nabyvateli se souhlasem převodce. Pokud převodce takové potvrzení nepředloží či pokud jej SVJ nevydá, nastupuje pravidlo, že dluhy nepřejdou. Nelze však spoléhat jen na ono potvrzení. Pokud nabyvatel o dluzích ví nebo se o nich dozví i z jiných zdrojů, dluhy na něj při převodu jednotky samozřejmě přejdou.

Předkupní právo

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, které bylo v roce 2014 zrušeno a v roce 2018 opětovně zavedeno do našeho právního řádu, bylo u společenství vlastníků předmětem svárů, sporů i mnoha porušení zákona. Zde je třeba zpětně zhodnotit, že ze strany zákonodárce se jednalo o nepromyšlený zásah do občanského zákoníku. Problém nastával zejména u garáží, které jsou jednou nebytovou jednotkou ve spoluvlastnictví více vlastníků, nebo též u předzahrádek či vnitrobloků, které jsou samostatnými pozemky nezahrnutými do prohlášení vlastníka. Převod jednotky i se spoluvlastnickým podílem na garáži či předzahrádce si tak vyžadoval mnohá jednání, různé dopisy, výzvy i ústupky.

V nynější novele bytového spoluvlastnictví tak bylo od předkupního práva v těchto případech upuštěno. Původní znění § 1188a obč. zák., který mělo být do úpravy nově vložen, myslelo právě na tyto popsané případy. Během legislativního procesu však došlo k neočekávané změně. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, jak jej od roku 2018 upravovala ustanovení § 1124 a § 1125 obč. zák., bylo zcela (až na výjimky) zrušeno. Navrhované ust. § 1188a obč. zák. se tak stalo nadbytečným a v novele se nakonec vůbec neobjevilo.

Jak tedy bude právní úprava zákonného předkupního práva od 1. 7. 2020 vypadat?

V novelizovaných § 1124 a § 1125 obč. zák. se dočteme, že zákonné předkupní právo zatěžuje spoluvlastníky jen v některých konkrétních případech a jen po omezenou dobu. Tak tomu bude například při zdědění jednotky, a to jen po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Je třeba dodat, že tato úprava přesahuje otázky bytové spoluvlastnictví a uplatní se i na jiné spoluvlastnické právní vztahy. 

Co vše v seriálu najdete?

• Změna prohlášení vlastníka a novela bytového spoluvlastnictví
• Založení, vznik a stanovy společenství vlastníků jednotek po 1. 7. 2020
• Převod jednotky a předkupní právo
• Nařízený prodej jednotky
• Jak se mění povinnosti vlastníků jednotek
• Shromáždění SVJ podle nových pravidel

Mgr. Daniel Urban

advokátní koncipient

AK Janoušek | advokátní kancelář

Zdroj úvodní foto: Pixabay.com