Jste tu poprvé?

Zaregistrujte se, stačí jen chvilka

  • Uvidíte, co se chystá
    ve vašem domě i okolí
  • Užijete si sousedské vztahy
    bez papírování a dohadů
  • Vše je a bude
    úplně zdarma

Na spoustě luxusních bytových projektů je luxusní jenom cena – rozhovor s odhadcem, Ing. Milanem Čermákem

Na spoustě luxusních bytových projektů je luxusní jenom cena – rozhovor s odhadcem, Ing. Milanem Čermákem

Hypotečním trhem stále dokola znějí témata jako vliv regulace České národní banky (psali jsme zde) a přehřívání trhu s byty, zejména v Praze a v Brně. Už se projevila povinnost mít vlastní zdroje v nižším zájmu o hypotéky? Jaký je skutečný vliv regulací? A co ceny bytů? Klesnou někdy? Na to se ptám odborníka, kterému jsou ceny bytů a nemovitostí každodenním chlebem – odhadce pana Ing. Milana Čermáka.

Není odhad jako odhad, že? Můžete nám vysvětlit rozdíl mezi odhadem pro daňový úřad a odhadem pro banku, když si bereme hypotéku? Proč se ceny liší, i když jde o stejný byt nebo dům?

Tato situace je dána dvojkolejností právního řádu, kdy  tržní ocenění není finančním úřadem uznáván pro daňové účely, pro které se využívá tzv. znalecký posudek. Zatímco tržní ocenění vychází principiálně z vyhodnocení trhu v konkrétním segmentu nemovitostí odhadcem, znalecký posudek je přímá aplikace metody ocenění podle aktuálně platné oceňovací vyhlášky. Tato vyhláška se většinou aktualizuje vždy na počátku roku. Další rozdíl je v tom, že vyhodnocení trhu odhadcem nemá předem dané žádné pevné tabulkové hodnoty, odhadce vychází při vyhodnocení zejména ze zkušenosti a znalosti trhu v lokalitě. Znalecký posudek má oproti tomu pro každou lokalitu určitou, pevně stanovenou základní jednotkovou cenu, která je dále upravována soustavou koeficientů. Metody výpočtu cen se tedy liší podle druhu nemovité věci a v čase se vyvíjejí. Přestože pro nejčastější nemovité věci, jako je rodinný dům, byt, garáž je současná metoda výpočtu více podobná tržnímu ocenění, stále se však vychází z vyhláškou pevně stanovené jednotkové ceny, která se upravuje koeficienty.

Vašeho klienta nejspíš zajímá jenom cena, od které se pak odvíjí jeho možnosti dosáhnout určité výše hypotéky. Cítíte se poslední dobou v tomto ohledu více pod tlakem ze strany klientů?

Tlak klientů na výsledek odhadu je, myslím, stále stejný. Je to individuální záležitost, odvíjí se to samozřejmě od vlastností jednotlivého obchodního případu jako celku. Větší tlak vyvíjejí klienti, kteří jsou v některém z parametrů hypotečního financování na hraně, hlavně např. s bonitou nebo s možností navýšit svůj podíl financování z vlastních zdrojů. Pokud klienti nemohou ovlivnit tyto vlastnosti případu, zbývá jim pak pouze ovlivnění hodnoty zástavy. Z mé vlastní zkušenosti to ale málokdo přímo po odhadci požaduje, spíše jen mírně naznačí, že hypoteční případ má nějaké limity a že je od určité výše hodnoty zástavy financování záměru nemožné. Vyloženě s přímým požadavkem na ovlivnění výsledku jsem se v praxi setkal asi celkem dvakrát.

Co od zájemců o odhad očekáváte? Čím vaši práci usnadňují a čím naopak komplikují? Jak dlouho vlastně trvá vyhotovení odhadu?

Očekávám spolupráci zejména v oblasti doložení podkladů a zajištění místního šetření. Pokud si mne klient vyhledá sám a požadavky na podklady získá ode mne, většinou se snaží a s dodáním podkladů problémy nebývají. Horší je, když klientovi hypotéku vyřizuje třetí strana, pak klient pouze obdrží kontakty na odhadce a až od něj se dovídají, že také je nutné doložit nějaké podklady, nějak spolupracovat, někdy dokonce od finančního poradce ani nevědí, že se odhad musí uhradit. Pak zpětně volají svému poradci, ověřují informace od odhadce a podle nátury diví nebo se rozčílí na odhadce, poradce nebo na oba. Odhad trvá cca 10 dní, banky od spolupracujících odhadců požadují cca 1 týden. Když ale nejsou shromážděny podklady a dodává je objednávací strana v průběhu ocenění, je 1 týden někdy těžko splnitelný. Bohužel se stále vše zrychluje a už jsem měl i potenciální klienty, kteří, když jsem řekl týden až 10 dní, prý raději zavolají někomu rychlejšímu. Dle mého názoru je 1 týden již hraniční, za kratší dobu je těžké shromáždit podklady, zkontrolovat, vyjet na místní šetření a zodpovědně a s rozmyslem vytvořit výsledný výstup. Z tohoto důvodu odmítáme a nenabízíme službu tzv. rychloodhadu, třeba do 3 dnů, za které někteří klienti nabízejí i příplatek za rychlost. Není zde, dle mého názoru, již prostor kvalitní zpracování takového odhadu.

(www.maraboccolini.com )

A jak je to s tlakem ze strany realitního trhu? Jak velkou roli hraje kupní cena při stanovování konečné výše odhadu? Když vidíte ceny atakující 100.000 Kč/m2 u průměrných developerských projektů v podprůměrných lokalitách – můžete ještě klidně spát?

Kupní cena je pro nás jedním z  ukazatelů realitního trhu. Je třeba zdůraznit, že je to ukazatel důležitý. Důležitý je proto, že přímo ukazuje, jakou cenu za konkrétní nemovitou věc akceptuje jak kupující, tak i prodávající a pokud nevíme o nějakém zvýhodnění jedné ze stran transakce, považujeme ji za cenu rovnovážnou. Pokud jde o výši jednotkových prodejních cen - ano, překvapuje mne, co je kupující stále ještě schopen akceptovat, aby se dočkal své vysněné nemovité věci. Vzhledem k tomu, že nejsem na straně kupujícího, spím celkem klidně, ale jako kupující bych podobnou cenu zřejmě neakceptoval. Jednak je na trhu stále ještě možnost jiné varianty vlastního bydlení, není nutné mít jednu konkrétní lokalitu nebo jeden konkrétní bytový projekt či dům, vždy lze najít levnější variantu. Zejména u mladších ročníků cítím, dle mého celkem zbytečnou, snahu mít vše co nejlepší, nejlepší lokalitu, nejlepší provedení, za každou cenu. Pak se developerům samozřejmě dobře prodává za vysoké ceny, obzvláště, když spousta projektů nazývaných luxusní, mají luxusní právě jen tu cenu. Pokud jsou však na trhu kupující, kteří prodejní ceny prodávajících akceptují a akceptují je často, pak mi jako odhadci nezbývá, než tuto skutečnost, zjištěnou na trhu akceptovat také a případně ji v ocenění i potvrdit. Bez ohledu na to, co si o konkrétní nemovité věci nebo její ceně myslím já. Podíváte-li se na to optikou toho, kolik úsilí vyvinete na vydělání a ušetření prostředků na vámi uvedený příklad 100 000 Kč na 1m2 bytového prostoru, musíte se podivit, kde se stále berou takoví ochotní kupující.

Čistě osobní názor – klesnou ceny bytů v Praze v nějakém horizontu? A co dlouhodobý výhled? Co bude s cenami bytů v okrajových částech města a na přilehlých polích? Udrží si byty svou současnou hodnotu i za 10-15 let? 

Pokud se bude stavět stále tak málo nových bytů, jako v současné době, šance na udržení současné cenové hladiny tady jistě je. Dlouhodobě si ale myslím, že k nějakému výkyvu směrem dolů dojde, již nyní je v naší praxi znát úbytek klientů oproti loňskému a předloňskému roku. Vlivem téměř skokového zvýšení cen, zejména u bytových projektů a vlivem přísnějších podmínek poskytování hypoték se množina kupujících zmenšuje. Jako velký problém vidím i přesunutí daně z převodu nemovitostí na bedra kupujícího, mnoho klientů si stěžuje, že musí spolufinancovat nemovitou věc např. 20% a ještě mít rezervu 4% na daň. 24% ceny kupované nemovité věci dnes často klienti nemají a musí svůj záměr odložit na pozdější dobu nebo úplně opustit.

Cítíte, že regulace ČNB nějak výrazněji omezily zájem o hypotéky? Máte méně práce?

Jako vše v ekonomice i tady ještě dobíhá trh z jisté setrvačnosti. Dle mého názoru se ale proti kupujícím sešlo několik nevýhodných opatření najednou a to, co dnes cítíme jako nějaký pokles v zájmu o zpracování odhadů, se ještě znatelně prohloubí. Proti tomu budou jistě směřovat opatření bankovních institucí, protože ty také nebudou chtít přicházet o klienty a budou zřejmě vznikat produkty, které budou i za ztížených podmínek pro klienty zajímavé. Zatím naše společnost vyvíjí činnost pouze v oblasti oceňování, rozhlížíme se však kolem sebe a chceme zařadit do portfolia i další služby, abychom nebyli závislí pouze na zpracovávání odhadů. I když jsme s touto činností úspěšní již dvanáctý rok, vše se vyvíjí a nelze se spoléhat na to, že velikost trhu odhadů zůstane i nadále stejná.

Real Estate, valuation & construction s.r.o., Štorkánova 2807/7, 150 00 Praha 5, tel: 606 634 199, mobil: 608 581 318, e-mail: cermak.nemovitosti@seznam.cz

(úvodní foto: http://www.jeskeandjeske.com/ )

 

 

Fotografie ke článku

Komentáře ke článku

Další články v sekci

Město

Služby

Společenstva

Nabídka realit

Magazín

Nábytek

Poradny

Lokality