Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí - odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá tzv. Inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera. Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2013 s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době. Seriál článků je členěn do odstavců, postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V minulém díle jsme se podívali na nosné a nenosné konstrukce, střešní krytinu a klempířské prvky, v tomto díle se zaměříme na exteriéry.
Exteriéry
Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývá nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi, nekvalitně provedené detaily u vstupu do objektu, a nedostatečně odvodněné zpevněné plochy (zejména chodníky a vjezdy do podzemních garáží).
Při nedostatečném zhutnění terénu v bezprostřední blízkosti obvodových stěn se zásyp obvykle začne nerovnoměrně sesedat a přivádět srážkovou vodu k základům budovy. Esteticky je takový stav též nevyhovující, developer tedy obvykle nemá problém reklamaci uznat a terén podél obvodových stěn vyrovnat, včetně případné opravy okapového chodníčku.
Další obvyklou závadou jsou nekvalitně provedené nebo nedodělané exteriérové prvky (stříšky, zábradlí, schránky) a detaily u vstupu do objektu, například napojení vstupu na přiléhající zpevněnou plochu (chodník).
Zpevněné i nezpevněné plochy v případě některých novostaveb nejsou dostatečně odvodněné, na ploše se tedy při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Tato závada se může prodražit, vyžaduje-li větší terénní úpravy či osazení nových drenáží.
Pokud se závada týká odvodnění vjezdu do podzemních garáží, vznikající kaluže v garážích nepříjemně omezují uživatele při parkování.
V konkrétní nemovitosti v naší případové studii inspektoři nemovitostí zjistili nedostatečné odvodnění cesty a propadání terénu v ploše, dále narazili na chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních schránek. Všechny závady byly podány k reklamaci developerovi.
Č. |
Závada - popis |
Umístění |
č. 1 |
Nekvalitní nátěr dvířek elektroinstalace |
U vstupu do budovy |
č. 2 |
Prostor pod rohoží nemá odvod srážkové vody |
Před vstupními dveřmi do budovy |
č. 3 |
Nezapravená spára mezi dlažbou a rámem vstupních dveří |
Vstup |
č. 4 |
Nedostatečná, neupravená vrstva zeminy |
Vpravo u vjezdu do garáže |
č. 5 |
U všech dešťosvodů není osazen lapač nečistot |
Po obvodu obou budov |
č. 6 |
Maltová cesta je vysypaná jemnou kamennou drtí v neurovnaném sklonu - z praktických a estetických důvodů doporučujeme jednotný povrch s chodníkem, aby se při deštích nevyplavoval |
Mezi budovami |
č. 7 |
Kamenná drť se ztrácí v dutině okolo sloupků |
Mezi budovami |
č. 8 |
Propadání terénu v ploše, podle sdělení uživatelů po dešti stojí v zahradě několik dnů voda |
U jednotky č. 105 |
č. 9 |
Nedostatečný počet poštovních schránek (není zvláštní schránka pro SVJ) |
U vstupu do budovy |
Měření spádu zpevněné plochy (zdroj: NEMOinspekt)
Hlavní zjištění pro nemovitost v případové studii
Hlavní zjištění |
Popis zjištění |
Doporučení |
Nezapravená spára mezi dlažbou a soklem u vstupních dveří |
Nezapravená spára mezi dlažbou a soklem u vstupních dveří |
Zatmelení spáry trvale pružným tmelem |
Propadání terénu v ploše |
Propadání terénu v ploše, podle sdělení uživatelů po dešti stojí v zahradě několik dnů voda |
Úprava terénu, případně napojení na stávající drenáže - provést nové větve drenáže, včetně revizních šachet |
Prostor pod rohoží nemá odvod vody |
Prostor pod rohoží nemá odvod srážkové vody |
Dodatečné provedení otvoru umožňujícího odtok srážkové vody do terénu pod nástupní terasu |
Nejsou osazené lapače střešních nečistot |
Na dešťových svodech nejsou osazené lapače střešních nečistot |
Dodatečné osazení lapačů střešních nečistot |
Nerovná cesta |
Maltová cesta je vysypaná jemnou kamennou drtí v neurovnaném sklonu |
Kamennou drť nahradit vhodnějším povrchem |
Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.
Ing. František Valeš
Komentáře ke článku