aby se vám dobře žilo

aby se vám dobře žilo

Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí

Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí

Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2013 s celkem 22 jednotkami jsme si postupně ukázali nejčastější závady, se kterými se inspektoři nemovitostí setkávají u novostaveb v  záruční době. Nyní je krátce shrneme a uvedeme další postup.

Nosné a nenosné konstrukce

V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.

Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně.

Střecha a střešní krytina, klempířské prvky

Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.

Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy. Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.

Ve zkoumaném bytovém domě se objevili jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.

Exteriéry

Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývá nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi, nekvalitně provedené detaily u vstupu do objektu, a nedostatečně odvodněné zpevněné plochy (zejména chodníky a vjezdy do podzemních garáží).

Na nemovitosti v naší případové studii inspektoři nemovitostí zjistili nedostatečné odvodnění cesty a propadání terénu v ploše, dále narazili na chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních stránek.

Fasáda, sokly

Nejčastějšími závadami fasád nových bytových domů bývají nekvalitně provedené detaily (např. nároží, rozhraní ostění a parapetních plechů), trhliny v ploše, závady v tmelení klempířských prvků na styku s fasádou. Dále se často vyskytují stékající nečistoty po fasádě.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili všechny výše uvedené nejčastější závady a dále několik desítek dalších menších závad.

Balkony, lodžie, terasy

Nejčastějšími závadami balkonů (případně lodžií či teras) nových bytových domů bývají nekvalitně provedené povrchy (dlažby, sokly), ve výjimečných případech i včetně nedostatečného spádování. Dále se často vyskytují závady v provedení zábradlí a parapetů, zejména koroze těchto prvků.

Povrchy – zvláště dlažby, sokly a jejich spárování i tmelení -  je nutné v celé ploše důkladně zkontrolovat pohledem zblízka a na několika místech poklepem, zda je dlažba přilepena v celé ploše – pokud tomu tak je, neměla by vydávat duté zvuky. Pokud jsou spáry popraskané, hrozí zatékání vody do dalších vrstev a závadu je nutné neprodleně opravit. V případě nedostatečného spádování povrchů bývá dokonce nutné odstranit celou nášlapnou vrstvu a nový povrch  provést v dostatečném spádu. Pokud by SVJ tyto závady nestihlo uplatnit v záruční době, znamenalo by to značné náklady v řádech desítek tisíc na jednotku.

U zkoumané nemovitosti byly zjištěny nekvalitně provedené povrchy balkonů a teras (včetně nedostatečného spádování) a koroze zábradlí.

Vnitřní instalace

V rámci kontrol nových bytových domů před koncem záruky se inspektoři setkávají nejčastěji s problémy v oblasti vzduchotechniky, zejména u odtahů z kuchyňských digestoří. Závady v elektroinstalacích se vyskytují pouze výjimečně a bývají malého rozsahu, kdy k nápravě většinou stačí výměna některého z použitých prvků. Také stoupačky vody a kanalizace bývají většinou bez závad, stejně jako vnitřní rozvody plynu, pokud se v domě vyskytují.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili zejména závady na vzduchotechnice a dále několik dalších menších závad.

Okna a dveře

Při kontrole novostaveb před koncem záruky se u otvorových výplní inspektoři nemovitostí setkávají nejčastěji s estetickými závadami a méně závažnými závadami ovlivňujícími funkci výplní. Okna mají často neseřízená kování, při dovírání drhnou nebo se naopak viklají. Dalšími typickými nedostatky jsou praskliny na styku parapetu a ostění okna. Také vstupní i interiérové dveře mají často neseřízené závěsy, případně nefunkční samodovírání či ovládací prvky.

U nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili zejména závady v osazení parapetů, problematické vstupní dveře a dále několik dalších menších závad.

Závěr

Inspekcí nemovitosti získali vlastníci jednotek v bytovém domě souhrnný přehled závad (včetně fotodokumentace a zakreslení závad do plánů jednotlivých podlaží domu), který předali developerovi před koncem záruční doby.

Seznam zjištěných závad obsahoval celkem 256 položek (včetně méně závažných estetických závad). Díky kvalitním a kompletním výstupům z inspekce nemovitosti se zástupcům SVJ v rámci reklamačního řízení podařilo vyjednat odstranění všech uvedených závad. Náklady na provedení inspekce, které se u novostavby této velikosti obvykle pohybují v nižších desítkách tisíc, se jim tak mnohonásobně vrátily.

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Rozsah inspekce a vzorovou Zprávu z inspekce nemovitosti naleznete na http://www.nemoinspekt.cz/inspekce-nemovitosti-bytove-domy/

Ing. František Valeš

Nemoinspekt

Fotografie ke článku

Komentáře ke článku

Město

Příhlásit se

Zaregistrovat

Služby

Společenstva

Nabídka realit

Magazín

Nábytek

Lokality