Jste tu poprvé?

Zaregistrujte se, stačí jen chvilka

  • Uvidíte, co se chystá
    ve vašem domě i okolí
  • Užijete si sousedské vztahy
    bez papírování a dohadů
  • Vše je a bude
    úplně zdarma
Nejčastější závady starších bytových domů IV. - Fasády

Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí - odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí, například před rekonstrukcí. Na příkladu šestipodlažního cihlového domu z roku cca 1938 s celkem 23 jednotkami si ukážeme nejčastější závady a jejich navrhovaná řešení. Dnes se podíváme na fasády, sokly a tepelné izolace fasád.

 

V minulém díle jsme se zabývali nosnými konstrukcemi a prasklinkami, které mohou na domě vzniknout a mohou indikovat možnou hrozbu celému domu. Dnes se podíváme na fasády, které mnohdy potřebují rozsáhlejší opravy, které mohou přesáhnout náklady přes 100 tis. Kč, a to bez zateplení. 
 

Závady v povrchu soklů (část fasády mezi terénem a úrovní podlahy 1NP) mohou prozrazovat vzlínání zemní vlhkosti do obvodových konstrukcí, což způsobuje poškození soklové omítky. Nejčastěji se také na bytových domech můžeme setkat s opadávající fasádou, které nutně vyžaduje celkovou rekonstrukci. Z méně významných závad lze často narazit na drobné trhliny ve fasádní omítce, či napadení fasády řasou. 
 

Jestliže se rozhodnete pro celkovou rekonstrukci fasády, je vhodné ji spojit i se zateplením obvodových stěn objektu. V letošním roce bylo spuštěno několik dotačních programů, o kterých jsme psali, a o které můžete zažádat (Nová zelená úsporám pro Prahu, případně IROP pro regiony), díky dotačním programům mohou být energeticky úsporná opatření částečně financována. 
 

Další častou závadou je opadávající fasáda ve stavu před celkovou rekonstrukcí: „Opravu je nutné provést dříve, než začne přes poškozenou fasádu pronikat voda do obvodových stěn. Dále hrozí odpovědnostní riziko, pokud by byl někdo opadávající fasádou zraněn, nebo by došlo např. k poškození automobilu.“ říká Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt. 
 

Náklady na opravu vč. nového nátěru se mohou pohybovat od cca 400Kč/m2 (pokud se poškození týká jen menší části fasády a zbytek stačí očistit tlakovou vodou a natřít) až po 800Kč/m2, pokud je nutné provést otlučení celé fasády. Významnou částí se na těchto nákladech podílí lešení, které je pro provedení prací nezbytné. Pokud je nutné lešení postavit na obecním pozemku, náklady se zvýší o poplatek za zábor. Pokud je rekonstrukce fasády spojena se zateplením, lze počítat s náklady cca 1200-1800Kč/m2 dle zvoleného materiálu a architektonického řešení. 
 

Jak jsme již uvedli, velmi obvyklou závadou u většiny starších nemovitostí je vzlínání vlhkosti do zdiva soklu a následné poškození (opadání) soklové omítky. Není vhodné poškození obcházet bez povšimvnutí a raději se zaměřit na rekonstrukce povrchu soklu a provedení dodatečné hydroizolace obvodových stěn a drenáže po obvodu stavby (viz článek Hydroizolace). 
 

U menších starších bytových domů se občas vyskytuje obložení fasády závadným materiálem s příměsí azbestu (či také eternitu).  Azbest byl již před mnoha lety označen jako nebezpečný odpad, a proto je jeho likvidace také více náročná, především s náklady na ni. Právní předpisy totiž neumožňují odstraňování azbestových materiálů svépomocí, likvidaci by měla provádět firma vlastnící povolení o zacházení s nebezpečnými odpady. Odpady obsahující azbestová vlákna lze ukládat jen na skládky k tomu určené, poplatek za uložení eternitu se běžně pohybuje okolo 5000 Kč za tunu. 
 

Na omítce se také mohou objevit malé trhlinky, které vznikají například rychlým postupem výstavby nebo za nepříznivého počasí. Vytvořená síť nepravidelných trhlin se zpravidla nezvětšuje, ale v důsledku pronikání vlhkosti, by mohlo dojít k rozrušení fasádní omítky. Opravu je vhodné svěřit specializované firmě - po důkladné přípravě podkladu (odstranění dutin, přezkoušení pevnosti fasády a očištěním povrchu) je možné trhliny menší než 0,2 mm (tzv. vlasové trhliny) přetřít speciálním nátěrem. Trhliny velké 0,2- 0,5 mm je nutné přestěrkovat stěrkovou omítkou, přebrousit jemným smirkovým papírem a následně přetřít vhodným nátěrem. Trhliny větší než 0,5 mm je vhodné vyspravit vhodným tmelem. Podle rozsahu prasklin lze uvažovat s náklady cca 250Kč/m2, včetně sjednocení fasády novým nátěrem. 
 

A poslední poměrně častou závadou, je napadení fasády řasami, které se s oblibou usazují zejména na severní stěně objektu a ve vlhkých místech. Odstranit řasy by mělo být relativně snadné – stačí fasádu očistit tlakovou vodou s přídavkem čistícího přípravku. Dále Nemoinspektoři doporučují provést nátěr fasády vhodným materiálem, zabraňujícím dalšímu usazování řas. Cena ošetření fasády by se měla pohybovat do 200Kč/m2. 

Položka

Závada

Kategorie závady

Návrh opatření

Výskyt

Odhad nákladů

Fasáda do dvora

Poškozená, opadaná fasáda vlivem povětrnostních podmínek a zanedbané údržby

Nutná rekonstrukce

Zednická oprava fasády

50 % plochy

250 m2

100 000,-

Fasáda do ulice

Poškozená, opadaná fasáda vlivem povětrnostních podmínek a zanedbané údržby

Nutná rekonstrukce

Zednická oprava fasády

30 % plochy

72 m2

28 800,-

Fasáda

Chybějící tepelná izolace povrchů v kontaktu s vnějším prostředím

Nebrání užívání

Zateplení povrchů v kontaktu s vnějším prostředím

716 m2

1 074 000,-

Celkem odhad nákladů na navrhovaná opatření 17-19

1 202 800 Kč

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla zjištěna nezateplená opadávající fasáda před celkovou rekonstrukcí. Vzhledem k záměrům SVJ bude rekonstrukce fasády spojena s celkovým zateplením objektu. 
 

Podklady pro článek poskytl: NEMOinspekt 

 

 

Fotografie ke článku

Komentáře ke článku

Město

Lokality

Společenstva

Poradny

Magazín

TOPlist