Právo člena SVJ nahlížet do písemných dokladů společenství vlastníků

Současný stav

Současný zákon o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., dále jen „ZOVB“) se uvedenou problematikou nezabývá ani v ustanoveních o SVJ a správě domu a pozemku, ani v ustanoveních o právech a povinnostech vlastníků jednotek.

Přitom je zřejmé, že členové SVJ mají oprávněný zájem na tom, aby SVJ hospodařilo řádně a nevznikla situace, že by nebylo schopné plnit své závazky vůči třetím osobám (především, aby pečovalo o správu domu a pozemku, řádně a včas plnilo své povinnosti vůči dodavatelům, zhotovitelům, poskytovatelům služeb apod. a včas platilo ceny za dodávky, práce či služby podle sjednaných smluv). Kromě toho, každý člen SVJ má oprávněný zájem na tom, aby SVJ sjednávalo takové smlouvy, které odpovídají skutečným potřebám při správě domu a pozemku. Oproti jiným formám právnických osob je tento zájem členů SVJ výrazně umocněn skutečností, že členové SVJ ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (jak stanoví § 13 odst. 7 ZOVB). Volené orgány SVJ, zvláště statutární orgán (tj. výbor nebo pověřený vlastník) tedy musí počítat s tím, že tato výrazná zvláštnost oproti většině jiných právnických osob, spočívající v ručení členů za závazky SVJ, se nutně projeví také v zájmu těchto členů mít vědomost o hospodaření SVJ a dokladech s tím spojených a také o správnosti smluv, které SVJ sjednává. Na druhé straně je nezbytné, aby uplatňování práva člena SVJ v těchto záležitostech bylo vhodně upraveno tak, aby vyjadřovalo potřebnou míru a způsob seznamování se s písemnostmi SVJ.

S vědomím těchto skutečností a s ohledem na mlčení současného ZOVB v těchto záležitostech bylo zařazeno do vzorových stanov SVJ (tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.) ustanovení upravující alespoň základním způsobem právo člena na seznamování se s údaji týkajícími se správy domu a pozemku, zajišťované SVJ jako právnickou osobou k tomu zřízenou.

Úprava stanov

Právo členů SVJ je v těchto vzorových stanovách uvedeno na dvou místech. V čl. VII (shromáždění) se v odst. 8 (ustanovení o náležitostech pozvánky na shromáždění) výslovně stanoví, že se v pozvánce uvede také, kde se mohou členové SVJ seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny. Jde o velice důležité právo vlastníků jednotek- členů SVJ, které jim umožňuje seznámit se s důležitými písemnými podklady týkajícími se hospodaření SVJ, účetní závěrky, s údaji o činnosti volených orgánů a celkové situaci při správě domu a pozemku, při údržbě, opravách a modernizaci domu, apod.

Druhým místem, kde jsou tyto záležitosti upravovány, je ustanovení vzorových stanov SVJ o právech a povinnostech člena SVJ. V čl. XIV odst. 1 písm. f) je stanoveno, že člen SVJ má právo nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění (což navazuje na povinnost SVJ uvést v pozvánce, kde se může člen SVJ s těmito podklady seznámit). Dále je stanoveno, že člen SVJ má právo nahlížet do zápisu ze shromáždění. Dále je v tomto ustanovení vzorových stanov SVJ výslovně stanoveno právo člena SVJ nahlížet do smluv sjednaných SVJ a dále do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku (tj. s výší příspěvků na správu domu a pozemku) a na nákladech spojených s dodávkou služeb spojených s užíváním bytu či nebytového prostoru - jednotky.

Problémem této současné úpravy je, že je provedena pouze ve vzorových stanovách SVJ, které nejsou závazné pro tvorbu vlastních stanov SVJ, takže je věcí každého SVJ, zda podobné ustanovení do svých stanov zařadí, či nikoliv. Pravdou však je, že v řadě SVJ se obdobné ustanovení o právu člena nahlížet do písemných dokladů SVJ do stanov zařazuje (leckdy se přímo opíše do stanov SVJ ustanovení ze vzorových stanov SVJ).

Současně jsou zaznamenány případy, kdy na základě ustanovení stanov v konkrétním SVJ vznikají sporné situace při výkladu slova „nahlížet“ do písemných dokladů SVJ. Někteří členové se totiž dožadují, aby jim byly písemnosti přímo poskytnuty do jejich dispozice (aby si je mohli odnést domů na určitý čas, apod.). Zastávají totiž názor, že nahlížení je opravňuje k tomu, aby si např. účetnictví celého roku odnesli na týden domů, kde do něj budou, třeba i s nečlenem SVJ, tzv. "nahlížet", v mírnějších případech si chtějí písemné doklady - např. smlouvy, části účetnictví apod. kopírovat, apod. Výbor SVJ se takovým požadavkům brání, umožňuje však v souladu se stanovami, aby členové požádali výbor o nahlédnutí do písemných dokladů SVJ tak, že se jim umožní v dohodnutém čase do dokladů nahlížet v prostorách SVJ za přítomnosti zástupce SVJ (člena výboru, apod.). Přitom se případně poskytují odpovědi na dotazy, pokud je člen při nahlížení do podkladů vznese, jsou podávána vysvětlení, apod. Některým členům SVJ to však nestačí a zastávají názor, že jsou oprávněni vyžádat si doklady SVJ a odnést si je na několik dní domů.

Ke vznikajícím problémům v této záležitosti lze především doporučit, aby stanovy upravily srozumitelně způsob uplatňování tohoto práva členů SVJ tak, aby rozsah práva vlastníků jednotek nahlížet do písemností SVJ byl jednoznačně vysvětlitelný.

Pokud je ve stanovách SVJ upraveno právo vlastníků jednotek nahlížet do písemností v zásadě podobným způsobem, jakým je upraveno ve vzorových stanovách SVJ, aniž by stanovy určily blíže způsob a rozsah jeho uplatňování, bude takové ustanovení v praxi působit problémy. Toto právo se totiž neopírá o výslovné ustanovení ZOVB, vzorové stanovy nejsou pro SVJ s vlastními stanovami závazné, takže normou pro uplatnění takového práva jsou pouze ustanovení vlastních stanov SVJ.

V těchto souvislostech vzniká v praxi SVJ především spor o vymezení toho, co se rozumí právem člena „nahlížet“ do písemností SVJ. Pokud jde o vysvětlení pojmu „nahlížení“ do písemností v rámci soukromého práva, lze poukázat na řešení v oblasti obchodních společností v současném obchodním zákoníku (zákon č. 513/1991 Sb., dále jen ObchZ). Úprava v ObchZ se samozřejmě nevztahuje na SVJ, lze ji však uvést jako příklad, jak se v této oblasti vykládá pojem „nahlížení“ do písemností společnosti. Jmenovitě jde o § 675 ObchZ, podle něhož má tichý společník právo nahlížet do obchodních dokladů a účetních záznamů týkajících se podnikání, na němž se účastní (a je dále oprávněn požadovat stejnopis účetní závěrky).

Judikát NS ČR

V minulých letech se soudy zabývaly spornou záležitostí obsahu práva „nahlížet“ do obchodních dokladů a účetních záznamů podle tohoto ustanovení ObchZ a dospěly k závěru, že tomuto právu „nahlížet“ je nutno rozumět tak, že jde o možnost prohlédnout si doklady v prostorách, ve kterých se účetnictví podnikatele vede (nebo v jiných výslovně určených prostorách) za přítomnosti jeho pracovníků, nebo toho, kdo pro něho vede účetnictví. Soud proto neuznal požadavek na vydání účetních dokladů v podstatě s tím odůvodněním, že takový požadavek přesahuje povinnost stanovenou zákonem, přičemž smlouva o tichém společenství uzavřená mezi žalobcem a žalovanou neurčila rozsah této povinnosti šířeji, než stanoví zákon (což by však bylo možné, protože to umožňuje dispozitivní povaha tohoto ustanovení a strany by si mohly ve smlouvě o tichém společenství sjednat odchylnou úpravu, v takovém případě by se musela obchodní společnost řídit ustanoveními smlouvy).

Nejvyšší soud se (např. v rozsudku sp. zn. 29 Odo 886/2002) ztotožnil s tím, že povinnost umožnit nahlížení do dokladů ve smyslu § 675 ObchZ nejen pojmově a obsahově, ale též z hlediska účelu tohoto ustanovení - umožnit tichému společníku určitou míru vědomosti o výsledcích podnikání z dokladů, které zůstávají i nadále v dispozici podnikatele - vylučuje možnost jejího výkladu jako povinnosti tyto doklady vydat na určitou dobu tichému společníku (bylo by však možné takto široký rozsah práva nahlížet do písemností sjednat ve smlouvě).

Byť se jedná o judikát týkající se obchodně právních vztahů, lze dospět k závěru, že výklad slova „nahlížet“ do písemných podkladů je použitelný obecněji v rámci soukromého práva. Pro SVJ z toho lze dovodit, že právo člena SVJ podle stanov nahlížet do písemností SVJ znamená skutečně pouze nahlížet do písemností SVJ v prostorách SVJ, či v prostorách určených SVJ za přítomnosti určeného zástupce (či pracovníka) SVJ. Člen SVJ si zřejmě může pořizovat výpisky, avšak není oprávněn požadovat např. fotokopie dokladů apod. Není také oprávněn požadovat, aby si odnesl tyto písemnosti SVJ na určitý čas domů. Jde o písemnosti v majetku SVJ a požadavek člena nemá žádnou oporu v zákoně; navíc by se jednalo o dispozice s dokumenty SVJ nad rámec obvyklého zacházení s nimi. Rozsah oprávnění člena SVJ v těchto záležitostech je tedy možné posuzovat především podle znění stanov SVJ. Přitom lze vycházet z toho, že právo „nahlížet“ znamená v SVJ v zásadě totéž jako v případech jiných právnických osob a že v tomto právu není zahrnuto také právo na vydání písemností do dispozice vlastníka jednotky, neboť by to přesahovalo rozsah práva upravený stanovami nahlížet do písemností SVJ.

Pokud stanovy SVJ obdobné právo člena SVJ obsahují, je vhodné je doplnit tak, aby bylo jednoznačné, za jakých podmínek lze do písemností SVJ nahlížet a co se má na mysli nahlížením. Podobně by tomu bylo být u práva seznamovat se s podklady pro jednání shromáždění vlastníků.

Stav podle NOZ od 1. 1. 2014

V souvislosti se shora uvedeným se naskýtá otázka, jak bude uvedené o právo člena SVJ nahlížet do písemností SVJ upraveno po 1. lednu 2014, kdy dnem nabytí účinnosti nové úpravy vlastnictví bytů pod názvem „Bytové spoluvlastnictví“ v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) dojde ke zrušení dosavadního ZOVB a současně ke zrušení vzorových stanov SVJ.

Obdobné právo vlastníků jednotek bude uplatňováno podle výslovného ustanovení § 1179 NOZ. Stanoví se zde (v určitém směru podobně jako tomu bylo ve vzorových stanovách SVJ), že vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu (tj. SVJ, nejde-li o dům, kde SVJ nevzniká) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Vlastník jednotky - člen SVJ může u SVJ nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy domu a pozemku, jakož i do účetních knih a dokladů.

Rovněž v nové úpravě jde o právo „nahlížet“ do písemných dokladů SVJ. Výslovně je stanoveno, že člen může nahlížet do uvedených písemných dokladů „u osoby odpovědné za správu domu a pozemku“, tedy u SVJ. Lze tedy i nadále po nabytí účinnosti NOZ vyložit toto právo tak, že jde pouze o právo nahlížet do písemných dokladů SVJ v prostorách SVJ nebo v prostorách jím určených, a není právem člena požadovat poskytnutí dokladů do dispozice člena např. tak, že by si je odnesl domů, apod.

NOZ sice nově upravuje toto právo vlastníka jednotky výslovně (zatímco v ZOVB takové ustanovení chybělo), jde však o úpravu rámcovou, přičemž je nezbytné, aby stanovy SVJ podle § 1200 odst. 2 písm. c) NOZ toto právo člena SVJ blíže upravily v rámci úpravy členských práv a povinností, a upravily také způsob jeho uplatňování. Právo vlastníka jednotky uvedené v § 1179 NOZ bude platit přímo ze zákona, a to i v případě, že by vůbec nebylo uvedeno ve stanovách SVJ. Je však nezbytné toto právo a způsob jeho uplatňování blíže upravit ve stanovách SVJ, když navíc jde podle § 1200 odst. 2 písm. c) NOZ o povinnou náležitost stanov SVJ; stanovy musí upravit také členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování. V rámci toho bude potřebné (ve vztahu k právu člena nahlížet do písemností SVJ) ve stanovách SVJ výslovně určit, že jde o právo nahlížet do písemností SVJ v prostorách určených stanovami nebo usnesením shromáždění za přítomnosti určených osob za SVJ, přičemž nejde o právo vydat na určitou dobu písemnosti do dispozice člena SVJ, ani o právo pořizovat si fotokopie těchto dokumentů, pokud nejde o údaje, které se týkají výlučně osoby člena SVJ. Stejně tak bude nezbytné blíže upravit ve stanovách SVJ způsob uplatňování práva uvedeného ve větě první § 1179 NOZ, tj. práva člena SVJ seznámit se s hospodařením a správou domu a pozemku. V prvé řadě by se mělo jednat o možnost člena SVJ seznámit se s písemnými podklady pro jednání a shromáždění (podobně, jak bylo toto právo upraveno ve vzorových stanovách SVJ), přičemž toto právo bude člen SVJ současně uplatňovat svou účastí na shromáždění, kde bude s těmito záležitostmi seznamován a bude mít právo žádat o vysvětlení v rámci jednání shromáždění a spolurozhodovat v rámci hlasování na shromáždění. Při uplatňování uvedeného práva i dalších práv si bude muset být každý člen SVJ současně vědom toho, že také pro něho platí obecné ustanovení NOZ o korporacích, podle něhož každý člen korporace je zavázán chovat se vůči korporaci - v daném případě vůči SVJ - čestně a zachovávat její vnitřní řád (tedy především stanovy SVJ). Přitom z § 1176 NOZ (o právech a povinnostech vlastníka jednotky) plyne, že za podmínek zde uvedených je vlastník jednotky povinen řídit se také pravidly pro správu domu.

JUDr. Jiří Čáp,

místopř. SMBD, advokát

Právě jste dočetli ukázku z newsletteru Společenství vlastníků jednotek aktuálně, měsíčníku informujícího předsedy SVJ o tipech z daňové, účetní, technické i právní stránky správy společenství vlastníků. Předplatitelé časopisu získávají bezplatný poradenský servis.

Zdarma Vám nabízíme ke stažení speciální čísla newsletteru na témata „Orgány SVJ podle nového občanského zákoníku a v porovnání se zákonem o vlastnictví bytů“ a „Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014“ ve formátu pdf.

Máte-li zájem o zaslání tištěné verze speciálu „Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014“ poštou, kontaktujte nás na čísle + 420 222 539 333.