Co musí obsahovat stanovy SVJ a jak je změnit?

Pro koho jsou stanovy závazné?

Specifikem stanov je, že jsou závazné pro všechny členy. Tedy i ty, kteří hlasovali pro jejich nepřijetí. Nebo pro ty, kteří se členy SVJ stanou teprve v budoucnosti. U nich v zásadě nikdy není sporné, zda stanovy v době nabytí jednotky znali či nikoli. To proto, že stanovy jsou veřejně dostupné ve sbírce listin u příslušného rejstříkového soudu a každý nabyvatel jednotky tak má možnost se s nimi seznámit.

Jaké základní náležitosti musí stanovy obsahovat?

Zákon v §1200 odst.2 stanoví základní náležitosti stanov, tedy informace, které ve stanovách musí vždy povinně být. Jiné než zákonem jmenované náležitosti povinné nejsou, nicméně jak je uvedeno již v perexu článku, jejich zahrnutí do stanov je praktické a z právního hlediska doporučené.

Výše zmíněný paragraf požaduje do stanov uvést:

a) název SVJ,

b) sídlo SVJ

c) práva a povinnosti vlastníků jednotek

d) určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, způsob schvalování, jednání, usnášení,

e) určení prvních členů statutárních orgánů,

f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Pojďme se na jednotlivé povinné náležitosti povídat trochu podrobněji:

a) Název SVJ musí vždy obsahovat slovní spojení „společenství vlastníků“. To je vlastně označení právní formy a je povinné pro všechna společenství, která vznikla podle občanského zákoníku. Dále musí název obsahovat označení domu, pro který společenství vzniklo.

b) Sídlem SVJ se myslí skutečné sídlo SVJ, tedy místo, na kterém je činnost SVJ fakticky vykonávána. Je to místo, kde můžete komunikovat s orgány SVJ, tedy nějaká místnost, ať už je to jednotka nabytá SVJ nebo společná část domu. Někdy může být fyzicky nereálné takové sídlo v domě mít, a proto zákonodárce připustil možnost, aby sídlo SVJ bylo jinde než na adrese bytového domu SVJ. Je ale žádoucí, aby sídlo bylo pro vlastníky rozumně dostupné.

c) Ve stanovách musí být uveden výčet členských práv a povinností vlastníků jednotek. Tím se myslí práva ve vztahu k SVJ jako právnické osobě. Zde musí být zahrnuta práva a povinnosti, které ukládá zákon – to je např. podle §1194 odst.2 občanského zákoníku ručební povinnost, povinnost loajality podle §212 ost.1 nebo třeba právo účasti na shromáždění a právo uplatnit při hlasování své hlasy. Jednotlivá SVJ můžou (a je to více než doporučeno) zahrnout i další práva a povinnosti nebo ta práva a povinnosti, u kterých to zákon umožňuje, rozvinout a modifikovat podle svých vlastních potřeb. Podle dřívější úpravy bylo ještě nutné uvést způsob uplatňování práv. To už nyní povinné není, ale začlenění popisu způsobu realizace práv do stanov je praktické, protože to zamezí nejasnostem při výkonu práv a tím se může předejít některým sporům vznikajícím při soužití v domě.

d) SVJ musí mít povinně dva orgány – nejvyšší orgán (to je shromáždění) a statutární orgán (buď výbor nebo předseda). Když stanovy neurčí nic jiného, tak se má za to, že statutárním orgánem je výbor. Předpokládá se, že stanovy tuto základní strukturu explicitně zopakují, i když by se mohlo zdát, že je jasná, když je daná zákonem.

Stanovy mohou zřídit i další orgány SVJ, např. kontrolní orgány (kontrolní komise, revizor, dozorčí rada) nebo různé poradní orgány (např. rozpočtová komise, stavební komise, technická komise). U těch je třeba ve stanovách vždy vymezit jejich působnost, přičemž nikdy nesmí konkurovat působnosti obligatorních orgánů SVJ. I působnost povinně vznikajících orgánů musí být ve stanovách explicitně vymezena – u shromáždění je možnost ji rozšířit nad zákonný rámec a u statutárního orgánu ji doporučujeme podrobně rozpracovat. Není vhodné vymezit působnost statutárního orgánu jako „to, co není v působnosti shromáždění“.

Velmi důležité je uvést počet členů jednotlivých orgánů a to tak, aby bylo v každý okamžik zřejmé kolik členů tvoří daný orgán, tj. kolik jich má být. To je důležitější než aktuální stav, protože podle toho kolik členů daný orgán tvoří se dá určit, kdy je orgán usnášeníschopný. Funkční období je nutné vymezit dostatečně určitě proto, aby nebyl žádný spor o tom, kdy končí a tím zaniká funkce člena orgánu. Pokud není uvedeno jinak, je funkční období pětileté. V souvislosti s tím je dobré mít ve stanovách uvedeno, jak postupovat při volbě nového člena nebo opakované volbě stávajícího člena (u té pozor, měla by být prováděna za trvání předešlého funkčního období).

Ve stanovách musí být povinně i pravidla pro svolávání, jednání a usnášení jednotlivých orgánů (včetně shromáždění). Zde je dobré určit vyšší počet hlasů nutných pro přijetí rozhodnutí shromážděním (obvyklý počet hlasů je dle §1206 odst.2, nevyžaduje-li zákon kvalifikovanou většinu). To na jednu stranu může zkomplikovat rozhodování, ale takové ustanovení stanov představuje vyšší právní jistotu v případech, kdy je zasahováno do vlastnických práv (např. při změně stavby).

Velmi praktické je také umožnit hlasování per rollam i pro jiné případy než dovoluje zákon. To bylo dočasně umožněno během covidu díky tzv. Lex Covid, ale nyní je potřeba mít zvláštní ustanovení ve stanovách.

Upraveno musí být i náhradní shromáždění, jinak by se nemohlo konat (zde se doporučuje upravit rovnou i způsob a náležitosti svolávání).

Prvními členy statutárního orgánu se myslí osoby, které jsou do takové funkce uvedeny schválením stanov. Toto ustanovení má zajistit, aby tyto funkce byly hned od začátku obsazeny. Výkon funkce začíná dnem vzniku SVJ. Po vzniku SVJ už ve stanovách být členové statutárního orgánu uvedeni být nemusí.

e) V tomto bodě zákon požaduje rozvedení práv a povinností uložených zákonem i tvorbu nových. Rozvést je možné například právo obsažené v §1175 občanského zákoníku a nově vytvořit třeba pravidla pro používání výtahu, pravidla pro pohyb zvířat v domě, zákaz kouření ve společných prostorách domu, zákaz neoprávněného umisťování věcí ve společných částech domu, zajištění úklidu, pravidla pro zamykání společného vchodu apod. Zde se pochopitelně nabízí otázka, zda není vhodnější tyto záležitosti podrobněji rozvést v domovním řádu. Pokud se pro tuto variantu rozhodnete je určitě nutné, aby domovní řád byl součástí stanov, jinak nelze zaručit jeho závaznost a vymahatelnost. Tu je podle právní teorie dokonce možné odmítnout, pokud byl domovní řád schválen pouze statutárním orgánem. Navíc zde vyvstává i otázka seznámení adresáta práv a povinností s domovním řádem. Pokud tato práva a povinnosti zahrnete přímo do stanov, nebude v této otázce žádných pochyb – stanovy jsou veřejně dostupné (mají tzv. garantovanou publicitu) a nikoho s nimi zvlášť seznamovat není třeba.

Co když je potřeba stanovy změnit?

Změna stanov představuje v občanském zákoníku výjimku z obecného pravidla, že „vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, pak obsah tohoto právního jednání lze změnit buď stejnou nebo přísnější formou“. Podle §1200 odst. 5 občanského zákoníku se totiž ke změně stanov nevyžaduje forma veřejné listiny. A je jedno, zda veřejná listina byla potřeba k přijetí stanov (tedy v případech, kdy došlo k založení SVJ na ustavující schůzi či přijetím stanov všemi vlastníky jednotek) nebo k jejich přijetí veřejná listina potřeba nebyla (založení jediným vlastníkem jednotek).

Platí tedy, že pro změnu stanov stačí písemná forma a ke změně stanov je příslušné pouze shromáždění.

Pokud se změní některá okolnost, která je povinnou náležitostí stanov, je na místě stanovy změnit (např. sídlo SVJ). Změna může být ale i dobrovolná, např. přidání práv a povinností členů SVJ.