Jak je to se zastupováním vlastníků jednotek na shromážděních SVJ?

Jak je to s právní úpravou zastupování vlastníků jednotek?

Většina vzniklých nejasností vyplývá z faktu, že platná právní úprava, především občanský zákoník, problematiku zastupování vlastníků jednotek další osobou výslovně neupravuje. SVJ tak má nevýhodu oproti jiným právnickým osobám jako jsou společnosti s ručením omezeným nebo například družstva, na které zákon pamatuje. SVJ tak nemá žádné podklady pro potencionální formu plné moci nebo omezení zastupování.

Jako příklad si vezmeme družstvo. Jeho členové mají podle zákona o korporacích možnost nechat se zastoupit na členské schůzi. Zákon dále stanoví, že plná moc má být písemná. Dále musí obsahovat, zda platí pro účast na jedné nebo více členských schůzích. A omezuje zastupování jednou zmocněnou osobou na maximálně jednu třetinu všech členů.

Kdy do rozhodnutí vstoupil Nejvyššího soudu?

V roce 2012 vydal Nejvyšší soud rozhodnutí, podle kterého se mohl člen SVJ nechat zastoupit na shromáždění jen v případě, že to výslovně umožňovaly stanovy SVJ. Toto rozhodnutí jen rozvířilo diskusi a debaty o tom, zda takový postup není v rozporu s obecným právem jakékoliv osoby nechat se při právním jednání zastupovat. Některá SVJ se o rozhodnutí Nejvyššího soudu opírala, avšak jiná s ním nesouhlasila.

V říjnu 2019 Nejvyšší soud rozhodl, že se vlastník jednotky může nechat na shromáždění SVJ zastoupit jinou osobou, pokud to nevylučují stanovy SVJ. Z toho vyplývá, že v současné době není nutné, aby SVJ měla možnost zastupování ve svých stanovách výslovně uvedenu. Ve stanovách je ale možné zastupování určitým způsobem omezit nebo zcela zakázat.

Otázka více zástupců a společná účast na shromáždění SVJ

I v těchto případech se SVJ může opřít jen o stanoviska a rozhodnutí Nejvyššího soudu. Stejné je to v situaci, kdy SVJ řeší, zda se může nechat vlastník jednotky zastoupit více osobami. V rozsudku z roku 2004 Nejvyšší soud stanovil, že současná účast vlastníka jednotky a jeho zástupce je možná jen se souhlasem ostatních vlastníků. Avšak podle nových rozhodnutí Nejvyššího soudu se odborníci shodují na tom, že s novým občanským zákoníkem se mohou SVJ opřít o obecná ustanovení týkající se zastupování a také o dvě zásady, ze kterých nový občanský zákoník vychází: zásadu „autonomie vůle“ a zásadu „je dovoleno vše, co není zakázáno“. Vlastník jednotky se tak může nechat zastupovat více osobami najednou a může se účastnit shromáždění společně se svým zástupcem nebo zástupci.